Vender la vivienda habitual a partir de los 65 sin tributar por la ganancia

El piso de toda la vida se ha quedado grande. Los hijos se fueron hace tiempo, las escaleras pesan y el pueblo, o un piso con ascensor cerca de la familia, empieza a tener sentido. Muchas parejas que dan ese paso descubren entonces que el precio de venta es varias veces el que pagaron, y les asalta una duda razonable: ¿cuánto se va a llevar Hacienda?

Para quien ha cumplido 65 años y vende su vivienda habitual, la respuesta en el IRPF es una buena noticia: la ganancia está exenta. Pero la exención tiene condiciones, y hay otro impuesto, el municipal, que funciona por su cuenta.

Término explicado: vivienda habitual

A efectos fiscales, es la casa en la que el contribuyente ha vivido de forma continuada durante al menos tres años. No basta con ser propietario: hay que haber vivido allí.

La regla: exención total de la ganancia

El artículo 33.4.b de la Ley del IRPF declara que no existe ganancia patrimonial sujeta al impuesto en la transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o gran dependencia. Da igual el importe de la ganancia y da igual qué se haga después con el dinero: no hay obligación de comprar otra vivienda.

La exención se aplica tanto si la venta se cobra de una vez como si se vende a cambio de una renta temporal o vitalicia.

Qué cuenta como vivienda habitual

• Haber vivido en ella de forma continuada al menos tres años, con la propiedad, aunque sea compartida, durante ese tiempo.
• Seguir siendo vivienda habitual en el momento de la venta o haberlo sido en cualquier día de los dos años anteriores. Quien se mudó a casa de un hijo o a una residencia hace un año y vende ahora puede aplicar la exención, sea cual sea el motivo de la mudanza.

Un ejemplo con dos personas mayores de 65

Cifras ficticias. El manual de la Agencia Tributaria incluye un caso similar, un matrimonio de 70 y 68 años, en el que toda la ganancia queda exenta. La plusvalía municipal no está incluida.

Si solo uno de los dos propietarios ha cumplido 65 años, la situación es distinta y conviene consultar a la Agencia Tributaria cómo se aplica la exención a cada parte antes de firmar.

Nuda propiedad y usufructo

Hay un caso que sorprende. Si la propiedad está repartida entre quien tiene la nuda propiedad y quien tiene el usufructo y se vende la vivienda entera, ninguno de los dos aplica la exención, según una sentencia del Tribunal Supremo de 2018 recogida por la Agencia Tributaria. En cambio, sí se aplica cuando una persona mayor de 65 vende la nuda propiedad de su vivienda y se reserva el usufructo vitalicio para seguir viviendo en ella.

La otra vía: reinvertir en una renta vitalicia

Para quien vende un bien que no es su vivienda habitual, por ejemplo un segundo piso o unas acciones, existe otra exención. Los mayores de 65 años no tributan por la ganancia si reinvierten el importe en una renta vitalicia asegurada en los seis meses siguientes. El máximo es de 240.000 euros por contribuyente, no por operación. Si se reinvierte menos, la exención es proporcional, y si se anticipa el cobro de la renta, la ganancia pasa a tributar.

La plusvalía municipal va por libre

El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, la conocida plusvalía municipal, es un impuesto del ayuntamiento. La exención del IRPF no le afecta. En una venta lo paga quien vende.

• Si el valor del suelo no ha aumentado, no hay impuesto, pero hay que declarar la venta y aportar las escrituras.
• Desde la reforma de 2021, que siguió a una sentencia del Tribunal Constitucional, se calcula por el método objetivo o, si es menor, por la ganancia real.
• Los coeficientes máximos del método objetivo están cambiando: el Real Decreto-ley 29/2026 los modifica a partir del 1 de diciembre de 2026. Conviene consultar el importe con el ayuntamiento.

¿Hay que declararlo?

El manual específico de la Agencia Tributaria para mayores de 65 años incluye estas dos exenciones entre las rentas que no se declaran en el IRPF, y el manual general indica que la ganancia exenta no se integra en la base imponible. Aun así, guarde las escrituras de compra y venta y el certificado de empadronamiento: son la prueba de que la vivienda era la habitual.

Qué conviene comprobar antes de vender

• Fecha de nacimiento de cada propietario y reparto de la propiedad.
• Tres años de residencia y, si ya se mudó, que no hayan pasado más de dos.
• Cómo está repartido el pleno dominio, la nuda propiedad y el usufructo.
• El cálculo de la plusvalía municipal en su ayuntamiento.

Si el dinero de la venta se suma al rescate de un plan de pensiones el mismo año, revise cómo tributa ese rescate. Y si la alternativa a vender es quedarse, puede interesarle qué ayudas hay para adaptar la casa o la ayuda a domicilio.

Preguntas frecuentes

En resumen

Si tiene 65 años o más y vende la casa en la que ha vivido al menos tres años, la ganancia no tributa en el IRPF, sin necesidad de reinvertir. La exención no alcanza a la plusvalía municipal, y hay matices con la nuda propiedad y cuando solo uno de los propietarios ha cumplido 65.